Méthode

Taux d'endettement : la règle des 35 %, son calcul exact et ses exceptions

35 %, assurance comprise : c'est le plafond fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Mais le calcul contient des subtilités qui font basculer un dossier, et un second filtre, plus discret, décide en réalité de l'accord : le reste à vivre.

Mis a jour le 21 aout 2026Lecture 7 minRedaction CreditBlog.fr

La formule exacte, et ce qu'elle contient

Deux précisions font toute la différence, et elles échappent à la plupart des simulateurs gratuits.

Au numérateur, on additionne toutes les mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise : prêt immobilier de la résidence principale, prêts en cours sur l'investissement locatif, crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable, et pension alimentaire versée. Le loyer, en revanche, disparaît du calcul dès lors que le prêt sollicité finance la résidence principale — puisque vous ne le paierez plus.

Au dénominateur, les revenus nets avant impôt : salaires, primes contractuelles, revenus d'indépendant lissés sur trois exercices, pensions et retraites. Les revenus locatifs ne sont retenus qu'à 70 ou 80 %. Les allocations familiales, les primes exceptionnelles et les revenus de placement volatils sont généralement écartés.

D'où vient la règle des 35 %

Le plafond n'est pas une invention des banques : il découle des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, devenues juridiquement contraignantes en 2022. Trois critères en forment le socle :

• Un taux d'effort maximum de 35 %, assurance comprise ;
• Une durée de crédit plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé de remboursement (VEFA, travaux importants) ;
• Une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle, laissée à la discrétion de chaque établissement.

Cette marge de flexibilité est la porte ouverte aux dérogations. Elle est réservée pour l'essentiel à l'acquisition de la résidence principale, et prioritairement aux primo-accédants. Elle explique pourquoi certains dossiers passent à 38 % quand d'autres échouent à 34 %.

Le reste à vivre, ou pourquoi 35 % ne suffisent pas

Deux ménages affichent 34 % d'endettement. Le premier gagne 2 100 € et garde 1 386 € pour vivre. Le second gagne 7 000 € et garde 4 620 €. Le ratio est identique, la décision de la banque ne le sera pas.

Le reste à vivre n'obéit à aucune norme légale, mais les seuils pratiqués sont assez stables : environ 800 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, plus 300 à 400 € par enfant. Certains établissements raisonnent en « quotient familial » : reste à vivre divisé par le nombre de parts, avec un plancher autour de 400 € par personne.

C'est aussi ce qui explique le paradoxe des hauts revenus : à 8 000 € de revenus, un endettement de 40 % laisse 4 800 € de reste à vivre. Beaucoup de banques accepteront, en puisant dans leur marge dérogatoire.

Cinq façons de faire baisser son taux d'endettement

Solder les crédits à la consommation

Le levier le plus rapide. 250 € de mensualité auto supprimée font gagner 6 points d'endettement sur 4 000 € de revenus, et libèrent environ 44 000 € de capacité d'emprunt.

Allonger la durée du prêt

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 12 %. Le coût total augmente, mais le dossier repasse sous le plafond.

Regrouper ses crédits en amont

Un rachat de crédit effectué avant le projet immobilier ramène plusieurs mensualités à une seule, plus faible. Attendez ensuite six à douze mois avant de déposer le dossier immobilier.

Augmenter l'apport

L'apport ne modifie pas le ratio directement, mais réduit le capital emprunté, donc la mensualité, donc l'endettement.

Optimiser l'assurance

Puisque l'assurance entre dans le calcul, une délégation qui fait passer la cotisation de 80 à 30 € par mois gagne plus d'un point d'endettement. C'est souvent ce point-là qui manque.