Méthode

Capacité d'emprunt : la calculer soi-même en cinq minutes

Avant de visiter le moindre bien, un seul chiffre compte : ce que la banque acceptera de vous prêter. La méthode tient en deux formules, mais le vrai filtre, celui qui fait échouer les dossiers, arrive après : le reste à vivre.

Mis a jour le 21 aout 2026Lecture 7 minRedaction CreditBlog.fr

La formule que la banque applique réellement

Votre capacité d'emprunt se calcule en deux temps. D'abord la mensualité maximale, ensuite le capital que cette mensualité permet d'emprunter.

Étape 1 — La mensualité maximale

(Revenus nets mensuels × 35 %) − charges de crédit existantes

Les revenus retenus sont vos revenus nets avant impôt, salaires et revenus stables confondus. Les revenus locatifs ne sont comptés qu'à hauteur de 70 à 80 %, pour couvrir la vacance et les charges. Les primes variables sont retenues sur une moyenne de trois ans, les allocations familiales rarement.

Étape 2 — Le capital empruntable

À partir de la mensualité, la banque remonte au capital selon le taux et la durée. En août 2026, sur 20 ans à 3,31 %, 1 000 € de mensualité hors assurance financent environ 175 000 € de capital. Sur 25 ans à 3,43 %, environ 200 000 €.

Ajoutez enfin l'apport, retirez les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), et vous obtenez votre budget d'achat réel.

Trois exemples chiffrés, du plus simple au plus tendu

Simulations sur 20 ans à 3,31 % hors assurance. Assurance estimée à 0,25 % du capital.
Profil	Revenus nets	Mensualité max	Capital empruntable
Célibataire, sans crédit	2 400 €	840 €	≈ 147 000 €
Couple, sans crédit	4 500 €	1 575 €	≈ 275 000 €
Couple avec crédit auto de 280 €	4 500 €	1 295 €	≈ 226 000 €

Lisez attentivement la troisième ligne : un crédit auto de 280 € par mois ampute la capacité d'emprunt de près de 49 000 €. C'est le calcul le plus rentable à faire avant d'acheter : solder les petits crédits en cours rapporte souvent plus que d'attendre une baisse de taux.

Le reste à vivre : le second filtre, celui qu'on oublie

Passer sous les 35 % d'endettement ne suffit pas. La banque vérifie ensuite ce qu'il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée. Ce reste à vivre n'est fixé par aucun texte, mais les pratiques convergent :

Environ 800 à 1 000 € pour une personne seule ;
1 200 à 1 500 € pour un couple ;
Plus 300 à 400 € par enfant à charge.

Conséquence directe : à 35 % d'endettement, un ménage à 2 200 € de revenus peut être refusé quand un ménage à 6 000 € passe sans discussion. Le ratio est le même, le reste à vivre non. C'est aussi pourquoi les hauts revenus obtiennent parfois des dérogations au-delà de 35 %.

Les cinq leviers pour augmenter sa capacité d'emprunt

Allonger la durée

Le levier le plus immédiat. Passer de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d'environ 14 %. Le coût total grimpe en revanche fortement : à n'utiliser que si l'écart fait basculer le projet.

Solder les crédits à la consommation

Chaque 100 € de mensualité supprimée libère environ 17 500 € de capacité sur 20 ans. Un rachat de crédit peut servir de préalable à un projet immobilier.

Renforcer l'apport

L'apport n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement, mais il réduit le montant à emprunter et rassure. Au-delà de 20 %, il ouvre la négociation sur le taux.

Faire jouer le prêt à taux zéro et les prêts aidés

PTZ, prêt Action Logement, prêts des collectivités : ces financements sans intérêt ou à taux réduit augmentent le budget sans peser sur l'endettement dans les mêmes proportions.

Emprunter à deux

Deux revenus, un seul reste à vivre commun : la capacité d'un couple est presque toujours supérieure à la somme des capacités individuelles.

Point de vigilance

Emprunter au maximum de sa capacité, c'est acheter sans marge. Prévoyez une épargne de précaution équivalente à trois à six mois de mensualités : une chaudière, un congé sans solde ou une hausse de charges de copropriété arrivent toujours au mauvais moment.

Questions frequentes

Combien puis-je emprunter avec 2 000 € par mois ?

Avec 2 000 € nets et aucun crédit en cours, la mensualité maximale est de 700 € assurance comprise. Sur 20 ans à 3,31 %, cela représente environ 120 000 € de capital, hors apport et hors frais de notaire.

Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?

Oui, mais partiellement : les banques retiennent en général 70 à 80 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance locative, des charges et des impayés.

Un CDD ou un statut d'indépendant bloque-t-il le dossier ?

Non, mais la banque demande de l'antériorité : deux à trois bilans pour un indépendant, une continuité d'emploi démontrée pour un CDD ou un intérimaire. Un apport plus élevé compense largement un statut atypique.

Faut-il déduire l'assurance emprunteur de la mensualité maximale ?

Oui. Le taux d'endettement se calcule assurance comprise. Une assurance à 0,30 % sur 200 000 € ajoute 50 € par mois, qui s'imputent sur votre mensualité disponible.

Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?

Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une partie de leur production, réservée en priorité aux primo-accédants et aux résidences principales. Un reste à vivre confortable est la condition de fait pour en bénéficier.

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